Casa

Regole per acquistare

L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato dal Notaio, pubblico ufficiale imparziale e specializzato nella materia. Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore ed acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge e rispondendo economicamente della solidità del contratto che stipula.
Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al proprio notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere e trovando così la maggior tutela possibile.
Risolvere tutti i possibili problemi della pratica in sede di preliminare davanti al Notaio eviterà ogni genere di sorpresa in sede di atto definitivo rendendo quest’ultima fase più agile e snella ( e quindi meno onerosa).

La proposta d’acquisto

E’ importante distinguere la proposta d’acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene ad un certo prezzo: generalmente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”.Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso. E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto assume valore di contratto preliminare.

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.Il preliminare deve indicare con precisione il bene oggetto del contratto ( anche attraverso l’indicazione dei dati catastali ), il prezzo al quale dovrà essere acquistato il bene nonchè la data entro la quale andrà stipulato il contratto definitivo.
E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge nome particolari per la redazione del contratto preliminare a garanzia del “consumatore” che acquisterà la casa.
Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque evidente, in forza di quanto sopra detto, che la parte debole del contratto è spesso il promissario acquirente che versa una somma di denaro a titolo di caparra pur senza conoscere la regolarità giuridica dell’immobile ( ad esempio l’esistenza di gravami pregiudizievoli o la regolarità urbanistica).
E’ quindi quantomeno opportuno chiarire con il proprio notaio di fiducia una serie di fattispecie ed obblighi derivanti dal preliminare al fine di evitare future problematiche; se il notaio infatti svolge il proprio lavoro fatto di controlli ed approfondimenti in modo preventivo, può dare maggior tutela ad entrambe le parti.
Quando invece egli è chiamato in causa solo al momento del rogito definitivo, la scoperta di problematiche relative all’immobile potrebbe rappresentare un ostacolo alla conclusione dell’affare.
Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è quindi opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico; ciò permette inoltre la trascrizione nei Registri Immobiliari ad ulteriore garanzie delle parti stesse.
La trascrizione in questo caso ha la valenza di vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. L’accordo in tal caso non è più soltanto privato tra acquirente e venditore, ma diviene opponibile ai terzi cosicchè, ad esempio, il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, e alla medesima maniera gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo in danno del promissario acquirente.
Con la trascrizione del contratto preliminare l’immobile è di fatto “riservato” al futuro acquirente.
E’ evidente quindi quanto sia importante che le parti ricorrano al Notaio già in sede di preliminare senza rimandare, come detto, il suo intervento al solo atto definitivo di compravendita.
Quanto al regime fiscale del contratto preliminare, si evidenzia come in sede di registrazione ( obbligatoria tanto che il preliminare sia notarile quanto in caso di preliminare “privato”) debbano essere pagate, oltre all’imposta fissa di 200,00 euro, le seguenti imposte proporzionali:
– 0,50% sulla caparra
– 3% delle somme pagate o da pagarsi come acconto prezzo.